Wynajem i jego rodzaje – co musisz wiedzieć
Na rynku mieszkaniowym wyróżniamy dwie formy mieszkania – kupno oraz wynajem. Skorzystanie z jednej z dwóch opcji zależy oczywiście od naszych preferencji, sytuacji życiowej oraz finansów. Wciąż jednak wydaje się, że wynajem mieszkania jest bardziej powszechny. Korzystając z niego warto wcześniej zapoznać się z różnicami w rodzajach wynajmu oraz naszych prawach i obowiązkach, o czym będzie traktował niniejszy tekst.
Rodzaje najmów
Umowy wynajmu mieszkania możemy podzielić na najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny. Najem zwykły charakteryzuje się tym, że wynajmujący oddaje najemcy lokal mieszkalny na czas oznaczony lub nieoznaczony, a cały proces charakteryzuje odpłatność ze strony najemcy. Jest to umowa zawierana legalnie, w której powinny znaleźć się informacje co do wysokości czynszu, zakresu czynności leżących po stronie najemcy oraz okresie trwania oraz wypowiedzenia umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony i wówczas wygasa w określonej przez obie strony chwili. Umowa nie może zostać rozwiązana wcześniej, chyba że nastąpią okoliczności, wcześniej określone w umowie, uprawniające do jej rozwiązania. Umowa najmu na czas nieokreślony, nie ma określonego konkretnego momentu rozwiązania, natomiast powinna zawierać informację o sposobie oraz okresie wypowiedzenia. Może on wyznaczać okres np. miesiąca, dwóch, trzech itp.
Wyróżniamy też umowę najmu okazjonalnego, z której jako strona wynajmując może skorzystać jedynie osoba fizyczna lub przedsiębiorca, który nie zajmuje się wynajmem mieszkań. Wynajem mieszkania okazjonalny powinien być podpisany w formie aktu notarialnego, a najemca składa w nim oświadczenie, w którym określi inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia mieszkania, jakie wynajmuje. Najmu okazjonalnego nie obowiązują przepisy o ochronie praw lokatorów, a najemca zobowiązany jest do opuszczenia takiego lokalu w terminie co najmniej 7 dni od otrzymania wypowiedzenia ze strony wynajmującego. Co więcej najem okazjonalny również możemy zawrzeć na czas nieokreślony lub określony, z zastrzeżeniem, że ten drugi może trwać maksymalnie 10 lat.
Stosunkowo nową formą pozostaje najem instytucjonalny, w którym najemca nie ma prawa do lokalu zastępczego. Najmu takiego mogą dokonywać jedynie firmy, które zajmują się wynajmem mieszkań. Tu również nie obowiązuje prawo ochrony lokatorów, a najemca zobowiązany jest opuścić lokal w ciągu minimalnie 14 dni od otrzymania wypowiedzenia.
Szczególny rodzaj wynajmu – użyczenie
Dokonując wynajmu mieszkania, czasem możemy też skorzystać z formy użyczenia. Polega ona na oddaniu mieszkania w najem w sposób nieodpłatny. Umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. W takiej umowie nie znajdziemy zapisów na temat wysokości czynszu, bo najemca zobowiązany jest do uiszczania kosztów zwykłego utrzymania mieszkania. W przypadku umów użyczenia podstawę prawną stanowi kodeks cywilny wedle którego najemca odpowiada za drobne remonty czy naprawy, nie jest jednak zobowiązany do opłaty ubezpieczeń czy podatku od nieruchomości. Różnica między umową najmu zwykłego a użyczeniem polega między innymi na okresie wypowiedzenia. W najmie zwykły zawartym na czas określony, brak jest takiej możliwości, natomiast w przypadku użyczenia, wynajmujący może oczekiwać zwolnienia mieszkania, jeśli zajdą okoliczności, w których mieszkanie to będzie użyczającemu potrzebne. Dla osób wynajmujących korzyścią może być umowa użyczenia, które może ale nie musi podlegać podatkowi dochodowemu. Ten zaś obowiązuje wynajmującego w przypadku najmu zwykłego.
Prawa i obowiązki obu stron
Każdy wynajmujący, także określających wynajem mieszkań tarnów, ma obowiązek oddać lokal najemy w dobrym stanie, z określeniem sprzętów zużytych przez poprzednich najemców, dokonywać niezbędnych napraw zarówno w lokalu jak i wszelkich instalacji gazowych, elektrycznych itp, zwrotu najemcy kwoty kaucji równej różnicy między wartością urządzeń mieszkania między dniem nabycia a opuszczenia lokalu. Wynajmujący ma prawo do pobierania czynszu, kaucji zabezpieczającej należności najmu, prawo kontroli jak lokal jest wykorzystywany i weryfikacji sprawności urządzeń w mieszkaniu w tym instalacji. Lokator natomiast ma obowiązek uiszczania niezbędnych opłat, utrzymania lokalu w należytym stanie, naprawy i konserwacji określonych rzeczy tj. podłogi, okna, drzwi, a także zwrócenie wynajmującemu zużytych elementów mieszkania przy jego opuszczaniu. Najemca ma prawo używać lokalu zgodnie z przeznaczeniem, prawo do czasowej obniżki czynszu w sytuacjach określonych, prawo do lokalu zamiennego na czas remontu oraz prawo do lokalu socjalnego w przypadku wypowiedzenia umowy najmu zwykłego.
